作者：百年不渡分类：未来幻想点击：640次下载：62557次大小：70M 日期：2026-08-26

霸王别姬

“金九银十”，寂静的旺季_我的网站

百思不得姐

一 | 这里是刘小顺的旅行和生活研究所。

二 | 提起上海，大多数人的第一印象应该都是繁华璀璨的国际化大都市。外滩霓虹流转、陆家嘴高楼林立、南京路热闹喧嚣，百年“十里洋场”的摩登与精致，成为这座城市的经典标签。作为一名从业十余年的地产观察者，我注意到今年秋天的媒体语境中，“金九银十”这个词几乎失去了往日的声量。市场的喧嚣被一种近乎凝滞的静默取代，这种静默，比任何数据都更能反映当前楼市的真实温度。但除去繁华滤镜，上海其实还藏着许多小众独特的旅游景点，自带别样的历史底蕴与氛围感，坐落于虹口区的1933老场坊便是其中最特别的一处。回顾去年国庆，受“9·24”新政提振，全国多地楼市曾短暂回暖。广州、深圳等地甚至还出现了抢房的盛况，媒体铺天盖地的“金九银十”报道，确实也成色十足，当时市场普遍认为，房地产已触底，2025年上半年将迎来反弹。 1933老场坊的前身是上海工部局宰牲场，位于虹口区沙泾路，1933年由工部局出资筹建，由英国著名设计师巴尔弗斯操刀设计，搭配国内顶尖建筑营造团队倾力打造，是民国时期上海极具规模与代表性的工业建筑。然而，刚刚过去的国庆中秋双节，却几乎迎来近十年最差的楼市。笔者到南昌一些新推楼盘走访，开发商也推出了特价房源、赠送车位、家装补贴以及“保价”等一系列营销活动，但与去年国庆的盛况相比，今年就冷清多了，没有了热闹的人流，曾经彻夜不息的灯光暗了下来，促销横幅在秋风中褪色，这一切与去年的盛况形成鲜明对比。一位销售坦言，9月份以来，在各种促销攻势之下，新房销售确实稍有好转，主要是以价换量推动一些刚需用户下定决心，但是整个市场并未发生根本性改变，“数据一如既往难看，我们售楼中心好多人都兼职卖二手房了。”这话语背后，是整个行业正在经历的深刻转型。历经百年岁月更迭，这座老旧工业建筑完成华丽蜕变，如今变身颇具格调的文创产业园。园区内入驻了各式文创小店、创意设计公司、小众网红咖啡馆，文艺氛围拉满。独特的复古工业风建筑、错落别致的空间结构、高级的冷色调质感，吸引了无数文艺青年、摄影爱好者专程前来打卡拍照，也成为了上海极具辨识度的“网红景点”。与去年此时密集的政策刺激不同，今年从中央政治局会议到地方政策出台，基调都转向“稳预期、防风险”。政策重心从刺激交易转向托底市场，这种转变正在重塑全社会对房地产的认知。但看似清新文艺的打卡圣地，背后却藏着让人不寒而栗的过往。要知道，这里曾经是大型屠宰场，是老上海的牲畜屠宰加工核心场地，常年充斥着血腥与喧嚣，自带阴森压抑的底色。首先，购房者心态已发生根本性转变。过去三十年房地产之所以狂飙突进，一方面是其居住的属性需求，另一方面则是投资需求，或者是炒房的需求，而投资向来是买涨不买跌，买的是一个预期。事实也证明，在那个“买涨不买跌”的年代，上涨预期催生了楼市黄金二十年。如今改造升级，为了完整保护历史遗迹，施工方最大限度保留了建筑原始结构与风貌，没有进行大面积翻新改造，原汁原味保留了百年前的建筑样貌。整座建筑以灰黑色调为主，冷硬的水泥墙体、交错的廊道楼梯、错落的镂空结构，自带清冷肃穆的氛围。园区内部光线偏昏暗，常年温度低于室外，没有热闹的商业喧嚣，静谧空旷的环境，让整座园区多了几分诡异疏离的氛围感，难怪好多初次到访的游客，会容易心生压抑之感。独特的复古工业风、小众出片的场景搭配厚重的历史底蕴，让1933老场坊成为众多影视剧的取景地。而今，在住房总量基本饱和、空置率居高不下的背景下，房子的投资属性正在剥离，回归居住本质。不少热门影视、综艺、时尚大片都在此取景拍摄，进一步带火了这个小众景点。

三 | 如今这里常年挤满拍照打卡的年轻人，大家穿梭在廊道之间，寻找最佳拍摄角度，定格文艺氛围感大片，热闹的打卡场景，与建筑阴森的“前世”形成极致反差。

四 | 这种转变使得购房逻辑彻底反转——现在是“买跌不买涨”，甚至“只看不买”。这也就能解释为何现在各种大促，反而让民众有了未来更便宜的想法。也因此诞生了一个有趣的争议：很多尽情摆拍、氛围感十足的游客，或许并不知道这栋建筑物的过往历史。

五 | 国家力推四代住宅提升品质的同时，存量房激增成为去化的最大挑战。

六 | 如果大家知道这里曾经是一处充满血腥的屠宰场，会不会心生隔阂，改变打卡的心态呢？当然，新旧风貌的强烈碰撞，也让这座建筑更充满了神秘独特的魅力。更值得一提的是，上海这样一个颜值高、底蕴足、氛围感独特的“网红景点”，却全程免费对外开放，无需门票、随意进出。国盛证券研究表明，我国存量住房已基本满足需求，未来十年住房需求可能再降三成。但相较于外滩、豫园、迪士尼等热门景点，1933老场坊虽然相对低调冷门，但也算是属于上海的小众宝藏旅游景点了。住建部2025年3月公布的数据显示，全国城镇住房空置率达16.2%，涉及3.9亿套城镇住房。那么，你有没有来过上海旅游？你是否打卡过这里的1933老场坊？知道这栋建筑阴森的过往历史之后，你会不会觉得这里的氛围很“阴森”？如果以后有机会，你还愿意来这栋反差满满的百年建筑走走看看吗？欢迎大家留言评论，分享看法哦！更多精彩内容，敬请关注：刘小顺用有趣的角度看世界，做最有态度的旅行家。返回，查看更多。商业地产同样不容乐观。

七 | 仲量联行数据显示，今年二季度全国主要城市甲级办公楼新增供应170.5万平方米，其中一线城市占115.8万平方米。集中供应推高上海空置率至24.6%，广州至23.8%，深圳更是达到26.5%。其次，高空置率叠加经济增速放缓，强化了市场对房价下行的预期。看国家统计局发布的全国70个大中型城市房价，8月份一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，其中，北京、上海、广州和深圳分别下降1.2%、1.0%、0.9%和0.8%；二线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅扩大0.1个百分点；三线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%。

八 | 9月份70个城市环比同比全部下跌，无一例外。

九 | 一线城市跌幅为1.0%左右（北京、上海、广州、深圳降0.9%、1.0%、0.8%、1.0%），二、三线城市跌幅为0.7%和0.6%左右。同比已经有不少城市跌幅达10%，意味着去年200万购入的房产，如今蒸发20万价值——这几乎是普通工薪阶层两年的收入。这种持续阴跌进一步固化了购房者的观望心态。当前购房门槛确实显著降低：首付比例最低降至15%，首套房贷利率探至3.05%，公积金贷款利率更低至2.6%，房价较2021年高点平均回落超30%。然而，这些“利好”并未激发购买热情，反而让更多人期待“更低的底”。谈论房价时，人们语气中的迟疑取代了从前的笃定，谨慎算计压过了冲动消费。

十 | 即使有真实需求的购房者也会变得格外谨慎，担心自己今天买入明天就贬值，成为接盘侠。

十一 | 笔者去年8月曾写《熊市买房记》记录当时的买房遭遇和心态，后来买房泡汤核心也是害怕做接盘侠。

十二 | 有开发商悄悄将“限时折扣”改成了“保价承诺”，试图对抗那看不见却无处不在的贬值预期，但于大势而言，仍显得有点螳臂当车。

十三 | 再者，交付风险成为悬在购房者头上的达摩克利斯之剑。开发商债务危机频发，连昔日稳健的万科也面临考验。根据万科财报，截至2025年二季度末，万科流动负债有6411亿元，其中一年内到期的短期债务合计有1578.59亿元，但其账上货币资金有740亿元，规模持续下降，无法覆盖短债，公司存在一定短期偿债压力。

十四 | 当民营房企普遍陷入信用危机，“能否交房”远比“价格多优”更令人关切。在风险面前，低价已失去吸引力。 8月国务院会议重申要“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，释放积极信号。京沪深三大一线城市也开始逐步松绑周边区域的限购，先是8月初北京大幅放宽五环外的限购措施，并在全市范围内优化公积金政策；下旬上海放宽外环外限购，房贷利率也不再区分首套和二套，在进一步利好需求的同时，风向标意义也被看重。9月深圳也跟进，成都、长沙等其他二、三线城市也都打出各种促销牌，促进各地项目加快销售和行情向好。现实证明，在周期面前，我们能做的终究有限。

十五 | 回顾房地产下行的这三年，我们见证了政策的频繁调整、开发商的奋力自救，也目睹了中国人对“居者有其屋”的传统执着与投资狂热如何相互交织。当市场从非理性繁荣回归冷静，或许正是价值规律重新主导的时刻。《史记》有言：“察势者明，趋势者智。

十六 | ”当下的中国房地产，正从口号驱动的狂欢转向周期审视的理性。人们开始学会像秋收后盘点仓廪的农人，懂得留种比挥霍更需要智慧与定力。市场的体温或许暂时偏低，但正如日本楼市在沉寂二十年后重现生机，欧美经历百年起伏仍保持活跃交易，中国房地产的调整并非终点，而是一场合乎时序的回归。我们需要的是耐心，静候这个巨量市场在新的平衡点上重新找到它的节奏。本文来自微信公众号：秦朔朋友圈（ID：qspyq2015），作者：梁云风。

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Published on:14:34:59